概要
近期，利率上升和增長放緩對美國住宅地產造成沉重打擊。但我們認為，仍有理由對今年的前景感到樂觀。
美國許多地區的屋主時常會聽到唱衰其物業的論調。
近年來，拍到野熊在垃圾桶裡覓食、在吊床上嬉戲或在泳池裡暢遊的影片片段在社交媒體上愈加盛行。
然而，在2023年初，圍繞美國住宅最活躍的「熊」類活動卻是市場上的「熊市」論調，而不是灰熊私闖民宅。從加利福尼亞到康涅狄格，熊市論調在住宅領域大行其道。
在此之前，美國住宅市場在幾年之內高歌猛進，樓價漲勢似乎永無止盡。
但盛宴如今已結束，經濟衰退的風險令前景蒙上陰霾。
住宅看空者的野餐
舉目四顧，看空房地產者有相當多的數據可作為佐證。
住房價格在新冠疫情初期飆升至創紀錄的高度，因為當時許多買家利用低成本貸款置換房屋，或為自己購置第二套甚至第三套住房。
豪宅市場漲勢最猛。根據Realtor.com的數據，截至2021年4月，此類物業的價格同比上漲近40%。 1
此輪置業熱潮使買家的負擔能力幾近枯竭。隨後登場的是有史以來最為激進的美聯儲連續加息。
在2022年11月的高峰時期，30年按揭貸款利率曾在短時間內超過7%，達到二十年以來的最高位，遠高於2021年年中的2.8%。 2
在經濟增長放緩、借貸成本上升和高樓價的綜合作用下，住宅市場遭受重創。
截至2022年10月，追蹤美國20個主要都會區房價的標普CoreLogic Case Shiller 20 City指數與2022年6月的高峰水平相比下降約4.6%。
高端物業交易看起來表現最為蕭條。房地產經紀商Redfin的數據顯示，截至去年11月30日，該類物業銷售額同比下滑38%，相比之下大市跌幅為31.4%。 3
作為對全球豪宅買家而言或許最具標誌性的市中心地段，曼克頓的樓價在2022年的最後三個月出現季度性下跌。
根據Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman Real Estate的測算，自2020年新冠疫情最嚴峻的時期以來，這種情況還是首次出現。 4
在附近的漢普頓，同期的豪宅價格中值下降了11.5%。 5
在行情逆轉之際，許多在樓價飆升期間表現出眾的地段如今遭遇的跌幅也最深。
其中包括德克薩斯州奧斯汀這樣的熱門地段，據Realtor.com顯示，該地物業標價中值在2022年第三季度下跌10%，不過豪宅的表現要好得多。 6
2022年留下的陰霾尚未散去，有更加悲觀的觀察人士認為2023年還會經歷更多劫難。
畢竟，美國經濟在今年仍面臨較大的衰退風險。科技業和華爾街已經出現一些裁員現象，而這些行業的高級僱員通常是當地豪宅市場的重要主顧。
我們聽到的另一個理由是住房價格調整往往是對金融市場的一種延遲性反應。那些預測金融市場將會延續去年低迷狀態的人士認為，儘管通常存在滯後，但住房價格必將跟隨金融市場大勢。
反擊熊市論調
無論是豪宅市場或是房地產大市，我們並不認同對2023年美國房地產的負面看法。
即便美國確實在今年進入輕度衰退，房地產市場也遠非厄運難逃。
美聯儲加息很有可能即將見頂。事實上，在美聯儲2月1日加息的同時，按揭貸款利率出現下降。
此外，我們觀察到買家正逐漸接受高於疫情期間普遍水平的利率。
重要的是，住房供應量還遠遠談不上充足。房利美在一份涵蓋美國前75個都會區的報告中指出，累計住房缺口約為440萬間。 7
與之形成對比的是，在全球金融危機引發的房地產崩盤中，大量的過剩物業壓低了樓價。
我們認為，供應短缺至少能有助於遏制樓價的進一步下行。
在全美多個本地市場，我們發現在近期和中期都有保持樂觀的理由。
以大洛杉磯為例，根據Elliman的報告，2022年第四季度，「豪華公寓的價格趨勢指標大幅上升，逼近歷史紀錄。」 8
同樣，邁阿密的豪華公寓市場同期也創造了17.6%的季度漲幅。
各大企業依然熱衷於湧向「陽光地帶」，來自企業高管們的需求推動了亞利桑那州鳳凰城、德克薩斯州奧斯汀和整個佛羅里達州等地的豪宅市場。
我們還發現，一貫受到美國和全球富裕買家熱捧的市場——包括紐約、洛杉磯和邁阿密，在長期依然保持著吸引力。
同樣，小戶型住房也在展現其獨有的魅力。在新冠疫情最嚴重的時期，買家優先考慮的因素是空間。但如今，小戶型豪宅的銷售速度比大戶型最多可高出20%。
同樣，根據Coldwell Banker Global Luxury的《趨勢報告》，在疫情期間高度競爭性的市場條件下置業的人群當中，約有四分之一目前處於懊悔之中。 9
而隨著買家開始尋求更適合自身品味的住宅，市場活動可能受到提振。
儘管我們預計樓價目前不會大幅下跌，但如果美元持續走弱，美國房地產對海外買家的吸引力或將不斷提升。
在截至2022年3月的年度中，外國買家購買的現成單位數量為98,600間，遠低於美國房地產協會記錄的2017年284,500間的最高位。 10 隨著跨境旅行在疫情結束後持續恢復，境外置業熱潮或將隨之席捲而來。
總體而言，我們認為住房市場近期的疲軟態勢或許不會在今年春季後長期持續。到明年此時，美國住宅領域最活躍的熊類活動或許又會是房屋前草坪上那些毛絨絨的入侵者了。
