美国许多地区的房主时常会听到唱衰其房产的论调。

近年来，拍到野熊在垃圾桶里觅食、在吊床上嬉戏或在泳池里畅游的视频片段在社交媒体上愈加风靡。

然而，在2023年初，围绕美国住宅最活跃的“熊”类活动却是市场上的“熊市”论调，而不是灰熊私闯民宅。从加利福尼亚到康涅狄格，熊市论调在住宅领域大行其道。  

在此之前，美国住宅市场在几年之内高歌猛进，房价涨势似乎永无止尽。

但盛宴如今已结束，经济衰退的风险令前景笼上阴霾。

住宅看空者的野餐

举目四顾，看空房地产者有相当多的数据可作为佐证。

住房价格在新冠疫情初期飙升至创纪录的高度，因为当时许多购房者利用低成本贷款置换房屋，或为自己购置第二套甚至第三套住房。

豪宅市场涨势最猛。根据Realtor.com的数据，截至2021年4月，此类房产的价格同比上涨近40%。1

此轮购房热潮使购房者的负担能力几近枯竭。随后登场的是有史以来最为激进的美联储连续加息。

在2022年11月的高峰时期，30年按揭贷款利率曾在短时间内超过7%，达到二十年以来的最高值，远高于2021年中的2.8%。2

在经济增长放缓、借贷成本上升和高房价的综合作用下，住宅市场遭受重创。

截至2022年10月，追踪美国20个主要都会区房价的标普CoreLogic Case Shiller 20 City指数与2022年6月的高峰水平相比下降约4.6%。

高端房产交易看起来表现最为萧条。房地产经纪商Redfin的数据显示，截至去年11月30日，该类房产销售额同比下滑38%，相比之下大市跌幅为31.4%。3

作为对全球豪宅买家而言或许最具标志性的市中心地段，曼哈顿的房价在2022年的最后三个月出现季度性下跌。

根据Miller Samuel Inc.和Douglas Elliman Real Estate的测算，自2020年新冠疫情最严峻的时期以来，这种情况还是首次出现。4

在附近的汉普顿，同期的豪宅价格中值下降了11.5%。5

在行情逆转之际，许多在房价飙升期间表现出众的地段如今遭遇的跌幅也最深。

其中包括德克萨斯州奥斯汀这样的热门地段，据Realtor.com显示，该地房产标价中值在2022年第三季度下跌10%，不过豪宅的表现要好得多。6

2022年留下的阴霾尚未散去，有更加悲观的观察人士认为2023年还会经历更多劫难。

毕竟，美国经济在今年仍面临较大的衰退风险。科技业和华尔街已经出现一些裁员现象，而这些行业的高级雇员通常是当地豪宅市场的重要主顾。

我们听到的另一个理由是住房价格调整往往是对金融市场的一种延迟性反应。那些预测金融市场将会延续去年低迷状态的人士认为，尽管通常存在滞后，但住房价格必将跟随金融市场大势。

反击熊市论调

无论是豪宅市场或是房地产大市，我们并不认同对2023年美国房地产的负面看法。

即便美国确实在今年进入轻度衰退，房地产市场也远非厄运难逃。

美联储加息很有可能即将见顶。事实上，在美联储2月1日加息的同时，按揭贷款利率出现下降。  

此外，我们观察到购房者正逐渐接受高于疫情期间普遍水平的利率。

重要的是，住房供应量还远远谈不上充足。房利美在一份涵盖美国前75个都会区的报告中指出，累计住房缺口约为440万套。7

与之形成对比的是，在全球金融危机引发的房地产崩盘中，大量的过剩房产压低了房价。

我们认为，供应短缺至少能有助于遏制房价的进一步下行。

在全美多个本地市场，我们发现在近期和中期都有保持乐观的理由。

以大洛杉矶为例，根据Elliman的报告，2022年第四季度，“豪华公寓的价格趋势指标大幅上升，逼近历史记录。”8

同样，迈阿密的豪华公寓市场同期也创造了17.6%的季度涨幅。

各大企业依然热衷于涌向“阳光地带”，来自企业高管们的需求推动了亚利桑那州菲尼克斯、德克萨斯州奥斯汀和整个佛罗里达州等地的豪宅市场。

我们还发现，一贯受到美国和全球富裕购房者热捧的市场——包括纽约、洛杉矶和迈阿密，在长期依然保持着吸引力。

同样，小户型住房也在展现其独有的魅力。在新冠疫情最严重的时期，购房者优先考虑的因素是空间。但如今，小户型豪宅的销售速度比大户型最多可高出20%。

同样，根据Coldwell Banker Global Luxury的《趋势报告》，在疫情期间高度竞争性的市场条件下购房的人群当中，约有四分之一目前处于懊悔之中。9

而随着购房者开始寻求更适合自身品味的住宅，市场活动可能受到提振。

尽管我们预计房价目前不会大幅下跌，但如果美元持续走弱，美国房地产对海外购房者的吸引力或将不断提升。

在截至2022年3月的年度中，外国购房者购买的现房数量为98,600套，远低于美国房地产协会记录的2017年284,500套的最高值。10 随着跨境旅行在疫情结束后持续恢复，境外购房热潮或将随之席卷而来。

总体而言，我们认为住房市场近期的疲软态势或许不会在今年春季后长期持续。到明年此时，美国住宅领域最活跃的熊类活动或许又会是房前草坪上那些毛绒绒的入侵者了。