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房屋融资
2020年11月17日
4 分钟

英国乡村的复兴

2020年11月17日
4 分钟
Dominic Picarda
内容策略主管
概要

新冠疫情和抗疫封锁措施激发了人们对乡村生活的向往。而待疫情结束后,伦敦周边英式房屋需求可能仍然旺盛。


几个世纪以来,英国历史上的文人墨客都曾歌颂过英国乡村这片绿野乐土,描写过那起伏的田野和蜿蜒的小路。莎士比亚的金句“地上的天堂...造化女神建造的堡垒...抵御战争与灾祸”乃是对英国乡村的极致赞美。

哪怕赞美过誉,但莎士比亚对自己祖国的描绘,时至今日仍能引起许多人的共鸣。在一个多世纪以来最严重的疫情期间,英国乡村这处人们眼中的避风港再次获得青睐。在伦敦居住的本地人和外国居民开始对乡村生活带来的宽敞空间、优美环境和安谧清净心驰神往。

Image of English countryside

奔向各郡的现象最初出现在租赁市场上。当3月份英国开始实行封锁措施时,居住在伦敦的富裕家庭对英国南部乡村的大型豪华住宅产生了浓厚的兴趣。

需求最多的是改建农舍、传统庄园,甚至是有城墙的城堡,据悉还有人为了能租到乡村度假屋而支付了一年的租金。

除了隐居生活和新鲜空气之外,这些家庭还倾向于寻找可以充分实现自我隔离的房屋。室内游泳池、电影院和网球场等设施需求强劲。同时,满足富裕家庭搬离伦敦需求的乡村别墅产业迅速兴起,包括临时室内设计装修服务和餐饮快递。

疫情期间这种田园生活体验似乎让一些家庭萌发了在乡村购置长期住所的想法。房地产经纪人报告显示,有关在伦敦以外地区购买优质房屋的咨询量激增。

全球领先的独立房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的住宅团队高级研究分析师Chris Druce表示:自5月份市场重开以来,已形成创纪录的看房忙碌期。

潜在买家似乎很喜欢他们参观的房屋。莱坊分析了市场重新开放后的前6周内,在伦敦以外地区估价在500万至1,000万英镑之间的房屋出价,与5年平均值对比,这类房屋的报价被接受比例提高了182%。就整个市场而言,报价被接受的比例增幅仅为三分之一左右。相应地,房屋售价日益提高。莱坊提到,在2020年第二季度,价值超过500万英镑的乡间别墅的价格涨幅超过任何其他类别的房屋。

这场竞相购买乡间房产的热潮标志着一个重大转折。在过去10年的大部分时间里,价格就像是偏远村庄的漫长夏日午后一般悄无声息。全球金融危机爆发后价格暴跌21%,莱坊高端乡间别墅指数(Primary Country House Index)此后的升幅不及跌幅的一半。而截至2020年3月前的5年内,覆盖500万英镑以上房地产的莱坊二级指数下跌8.1%,而英国全国市场则整体上涨22%。

Front gate of large countryside property

当前高档房屋需求旺盛,供不应求,情况与伦敦截然不同,近年来伦敦新建奢华开发项目数量激增。莱坊英国住宅研究主管Tom Bill提到:高端乡村物业具有稀缺价值。市面上数量本就不多,这可能会导致在市场上激烈的竞价,就像现在这样。对于那些希望马上租到房子的客户来说,情况最为明显,因为业主更希望利用需求激增卖个好价格而不是出租房屋。对于想要在离伦敦最近的镇县入住高端物业的典型租户,如顶级职业足球运动员来说,租房的机会并不多。

随着市场重新开放,买家的地理位置偏好已有所变化。新冠疫情首次爆发时,打算寻找乡间避难所的人们往往把目光投向更远的地方。Chris Druce认为:随着封锁措施的迫近,对更偏远的农郊地区,尤其是英格兰西南部地区的需求显着增加。不过东南地区目前是热门选择。求购英国东南部房产的伦敦买家数量显着增加,这类房屋的搜寻量从抗疫封锁措施实行前的19%增加到疫情爆发后几个月内的41%。

对于在伦敦有住处的国际家庭来说,前往首都及当地机场交通便利的乡村别墅是其首选。靠近优质寄宿学校(其中许多位于伦敦周围各郡)的房屋通常是另一种主要考虑选择。近年来,英国寄宿制学校吸引了越来越多的国际生,如今,在校生中多达40%是在英国境外出生的。

当然,最大的问题是,乡村物业需求近期增加,是否标志着我们的生活方式开始发生根本性转变。尤其是在最近的几十年中,世界各地的人们被伦敦这样的门户城市中生机勃勃的国际化氛围以及商机所吸引,纷至沓来。一旦疫情结束,关于这场大流行病的记忆就会迅速消失,旧的生活模式可能会很快回来。

但也可能会一去不复返。根据我们近期的经验,有些事情可能会发生永久转变。其中最主要的就是我们的工作和营商方式。与其员工一样,许多企业主和企业高管发现,在家工作也可以很高效,且能够更好地平衡工作与生活。例如,一周三天在伦敦总部度过,剩下的时间则在舒适的乡村度假屋工作,这对于国内外的许多企业家来说可能会越来越普遍。

如果乡村生活的趋势真的能延续,那么现在似乎是采取行动的好时机。多年来价格变动一直不活跃,目前价格仍暂时保持在适度水平。税收变化也可能会促使搬家的人们宜早不宜迟。从2021年4月开始,除了伦敦住所外,还打算购置一套乡村度假屋的非英国居民还将面临额外的征税。非居民买家购买高端物业的印花税或购置税的税率将从15%增至17%,导致购买500万英镑房屋的成本增加10万英镑。

而与此同时,对国际买家而言,汇率波动可能对英国房地产价格产生更大的影响。英国与欧盟的贸易谈判的结果可能会具有决定性的影响。倘若英国未能达成协议,则英镑可能会再次大幅贬值,就像在2016年英国投票决定退出欧盟之后的那样。但是,如果双方能达成共识,那么英镑可能会开始长期反弹。

与伦敦的联排别墅和公寓相比,优质的英国乡村房屋价格要低廉得多。这说明,长期以来前者的表现优于后者。然而,两者都对国际买家有许多相同的基本吸引力。其中包括英国的法治、健全的财产权和相对稳定的政治局面。因此,首都与乡村之间估值差距存在缩小的空间。拥有一处乡村度假屋或许是伦敦住宅的锦上添花。