加息環境下的美國房地產

2022年6月26日

David Bailin

全球投資主管兼首席投資官

Steven Wieting

首席投資策略師兼首席經濟學家

概覽

新冠疫情期間，美國房地產市場出現意想不到的繁榮景象。新房和二手房的銷售量及人均購買量均達到了自 2000 年以來的最高水平。疫情引起的房地產繁榮之後，美聯儲將政策重心放在加息以“對抗通脹”上，這對美國的房地產和相關經濟活動產生了直接的負面影響。而房地產相關領域佔GDP的16.7%（包括建築、租金和公用事業），是美國經濟的重要組成部分。

新冠疫情期間，美國房地產市場出現意想不到的繁榮景象。新房和二手房的銷售量及人均購買量均達到了自 2000 年以來的最高水平。疫情引起的房地產繁榮之後，美聯儲將政策重心放在加息以“對抗通脹”上，這對美國的房地產和相關經濟活動產生了直接的負面影響。而房地產相關領域佔GDP的16.7%（包括建築、租金和公用事業），是美國經濟的重要組成部分。
近期住房抵押貸款利率的顯著擡升與美聯儲的目標利率水平息息相關。
由於租房價格佔美國整體通貨膨脹的三分之一左右，房租將成爲美聯儲能否實現價格穩定的決定性因素。房屋的銷售價格通常需要一年的時間反饋到通脹，這意味着去年房價高達17.1%的升幅將在今年大部分時間內繼續維持核心通脹在較高水平。令人左右爲難的是，爲抗擊通脹而收緊的貨幣政策推高了貸款利率，將有意願的購房者拒之門外，導致租房需求上升，租金上漲。
房地產市場的表現也是經濟其他重要組成部分的絕佳領先指標。例如，當人們購買更多房產，他們也會購買與住房相關的商品和服務，比如家電和傢俱。而目前美國房地產市場正在降溫，數據顯示2022年新屋和現屋的銷售和開發正以雙位數的速度下降。隨着新的抵押貸款申請數量下降，二手和新房銷售將進一步下滑。我們預計與住房相關的需求未來還有繼續下行的風險。
幸運的是，如今美國“待售”住房庫存極低，加上全國新房建造數量低，這些都將限制房價下跌。這非常重要，因爲相當比例的家庭財富與住房有關。這意味着我們不太可能經歷07-09年那樣嚴重的房地產市場衰退。
住房市場是美聯儲目前面臨的又一重要變量。加息對抵押貸款利率產生直接影響，抵押貸款相對於美國國債的利差已經迅速攀升，這也正在強化美聯儲關注這一問題的緊迫性。美聯儲擁有未償抵押貸款支持證券市場超過 30%（2.7萬億美元）的份額，量化緊縮將進一步增加住房抵押貸款市場的壓力。我們希望美聯儲留意住房市場放緩對經濟產生的負面影響。