投资策略
2022年7月29日

中国楼市“断供潮”:“雷曼时刻”还是化险为夷?

2022年7月29日
Ken Peng
亚太区首席投资策略师
概览

上海封控结束后,中国经济开始步入复苏。然而,随着全国多个城市爆发房贷断供潮,给中国的经济,银行业,乃至社会稳定带来威胁。一些观察人士又开始重弹老调,称此次断供潮为“中国的雷曼时刻”。考虑到断供潮对金融和社会稳定的影响,监管和政府已经开始采取措施,以缓解借款人压力,加速竣工,同时控制对金融业及整体经济的冲击。我们认为断供潮可能加速对房地产行业的整合及必要刺激措施,从而使经济复苏得以延续。


为什么断供?

近一年来,三条红线政策夹断了开发商的融资渠道,然后疫情封控严重打击了房屋销售。资金链断裂的开发商被迫停工,使得购买预售房的居民对竣工交房无望,从而不少人决定停止支付按揭贷款。我们估计近两年的预售房项目中,有10%左右面临停工问题。

购买预售房已经成为中国新房市场的主流,超过80% 的新房销售都是在竣工前发生的。此做法兴于香港,在内地得以发扬光大,因为市场好时,买预售楼可以降低购买成本并且在交楼时就已经升值。可想而知,如果不能预售,那么开发商的资金链只会更加紧张。

问题有多大?

现阶段,房贷断供规模仍然相对较小。假设9%的预售房屋出现断供,那么房贷不良率将直升三倍达到1.4%,但这仍然只是银行业总贷款额的0.3%。再加上银行业对高危开发商大约0.6% 的贷款敞口,这次断供潮可能将使目前银行业1.7%的整体不良贷款率增加至2.6%。

同时,银行业的坏账拨备率有200%,或为总贷款额的3.5%,足够覆盖。况且断供和展期并不一定变成坏账,只要项目能够竣工,很多断供的借款人还是会继续还贷的。

所以断供潮目前对银行业的威胁并不是很严重。但若任由其继续发酵,或将给银行业带来巨大潜在危害。

值得注意的是,大部分断供者是有支付能力的,只是不愿意为一个烂尾项目买单。中国买房者运用的杠杆率是非常低的,在2021年,贷款只占新房销售量的21%。

所以,无论从银行角度,还是购房者角度来看,中国的断供潮与美国的次贷危机都是截然不同的。

有何应对措施?

我们认为,面对房贷断供潮,中国不乏政策工具,也拥有解决这一问题的政治决心。

让借款人延期可以暂时缓解社会问题,但停工问题依然有待解决。在这方面,政府计划由建设银行牵头设立地产基金支持出险房企,推动工程进展。该基金规模可能会达到2000-3000亿人民币,主要由建行和人民银行再贷款提供资本金。基金规模依然较小,且执行力度有待观察,目前难以作为拯救房地产行业的主力。但作为政策信号,可能代表更大的财力即将投入。

我们认为政策最终需要做到的主要包括以下几个方面:

  • 放开“三条红线”以便更多地产商可以从银行和债券市场融资
  • 让地方政府主导加快推动出险开发商重组,调用预售资金化解困境,促进房地产项目竣工。想让没有融资能力的企业通过市场渠道进行重组,实在勉为其难。
  • 加强预期管控,消除楼市复苏的长期阻力,例如大幅推迟房地产税试点。

随着一些相应解决措施正在落实,我们认为楼市风险整体是可控的。实际上,房贷断供潮也会促使以往迟迟未出台的部分刺激措施加快落地。我们仍然认为,房贷断供不会影响中国下半年的周期性复苏。 

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