为什么断供？

近一年来，三条红线政策夹断了开发商的融资渠道，然后疫情封控严重打击了房屋销售。资金链断裂的开发商被迫停工，使得购买预售房的居民对竣工交房无望，从而不少人决定停止支付按揭贷款。我们估计近两年的预售房项目中，有10%左右面临停工问题。

购买预售房已经成为中国新房市场的主流，超过80% 的新房销售都是在竣工前发生的。此做法兴于香港，在内地得以发扬光大，因为市场好时，买预售楼可以降低购买成本并且在交楼时就已经升值。可想而知，如果不能预售，那么开发商的资金链只会更加紧张。

问题有多大？

现阶段，房贷断供规模仍然相对较小。假设9%的预售房屋出现断供，那么房贷不良率将直升三倍达到1.4%，但这仍然只是银行业总贷款额的0.3%。再加上银行业对高危开发商大约0.6% 的贷款敞口，这次断供潮可能将使目前银行业1.7%的整体不良贷款率增加至2.6%。

同时，银行业的坏账拨备率有200%，或为总贷款额的3.5%，足够覆盖。况且断供和展期并不一定变成坏账，只要项目能够竣工，很多断供的借款人还是会继续还贷的。

所以断供潮目前对银行业的威胁并不是很严重。但若任由其继续发酵，或将给银行业带来巨大潜在危害。

值得注意的是，大部分断供者是有支付能力的，只是不愿意为一个烂尾项目买单。中国买房者运用的杠杆率是非常低的，在2021年，贷款只占新房销售量的21%。

所以，无论从银行角度，还是购房者角度来看，中国的断供潮与美国的次贷危机都是截然不同的。

有何应对措施？

我们认为，面对房贷断供潮，中国不乏政策工具，也拥有解决这一问题的政治决心。

让借款人延期可以暂时缓解社会问题，但停工问题依然有待解决。在这方面，政府计划由建设银行牵头设立地产基金支持出险房企，推动工程进展。该基金规模可能会达到2000-3000亿人民币，主要由建行和人民银行再贷款提供资本金。基金规模依然较小，且执行力度有待观察，目前难以作为拯救房地产行业的主力。但作为政策信号，可能代表更大的财力即将投入。

我们认为政策最终需要做到的主要包括以下几个方面：

• 放开“三条红线”以便更多地产商可以从银行和债券市场融资
• 让地方政府主导加快推动出险开发商重组，调用预售资金化解困境，促进房地产项目竣工。想让没有融资能力的企业通过市场渠道进行重组，实在勉为其难。
• 加强预期管控，消除楼市复苏的长期阻力，例如大幅推迟房地产税试点。

随着一些相应解决措施正在落实，我们认为楼市风险整体是可控的。实际上，房贷断供潮也会促使以往迟迟未出台的部分刺激措施加快落地。我们仍然认为，房贷断供不会影响中国下半年的周期性复苏。