投资策略
2022年7月1日
3分钟

加息环境下的美国房地产

2022年7月1日
3分钟
David Bailin
全球投资主管兼首席投资官
Steven Wieting
首席投资策略师兼首席经济学家
概览

新冠疫情期间,美国房地产市场出现意想不到的繁荣景象。新房和二手房的销售量及人均购买量均达到了自 2000 年以来的最高水平。疫情引起的房地产繁荣之后,美联储将政策重心放在加息以“对抗通胀”上,这对美国的房地产和相关经济活动产生了直接的负面影响。而房地产相关领域占GDP的16.7%(包括建筑、租金和公用事业),是美国经济的重要组成部分。


  • 新冠疫情期间,美国房地产市场出现意想不到的繁荣景象。新房和二手房的销售量及人均购买量均达到了自 2000 年以来的最高水平。疫情引起的房地产繁荣之后,美联储将政策重心放在加息以“对抗通胀”上,这对美国的房地产和相关经济活动产生了直接的负面影响。而房地产相关领域占GDP的16.7%(包括建筑、租金和公用事业),是美国经济的重要组成部分。
  • 近期住房抵押贷款利率的显著抬升与美联储的目标利率水平息息相关。
  • 由于租房价格占美国整体通货膨胀的三分之一左右,房租将成为美联储能否实现价格稳定的决定性因素。房屋的销售价格通常需要一年的时间反馈到通胀,这意味着去年房价高达17.1%的升幅将在今年大部分时间内继续维持核心通胀在较高水平。令人左右为难的是,为抗击通胀而收紧的货币政策推高了贷款利率,将有意愿的购房者拒之门外,导致租房需求上升,租金上涨。
  • 房地产市场的表现也是经济其他重要组成部分的绝佳领先指标。例如,当人们购买更多房产,他们也会购买与住房相关的商品和服务,比如家电和家具。而目前美国房地产市场正在降温, 数据显示2022年新屋和现屋的销售和开发正以双位数的速度下降。随着新的抵押贷款申请数量下降,二手和新房销售将进一步下滑。我们预计与住房相关的需求未来还有继续下行的风险。
  • 幸运的是,如今美国“待售”住房库存极低,加上全国新房建造数量低,这些都将限制房价下跌。这非常重要,因为相当比例的家庭财富与住房有关。这意味着我们不太可能经历07-09年那样严重的房地产市场衰退。
  • 住房市场是美联储目前面临的又一重要变量。加息对抵押贷款利率产生直接影响,抵押贷款相对于美国国债的利差已经迅速攀升,这也正在强化美联储关注这一问题的紧迫性。美联储拥有未偿抵押贷款支持证券市场超过 30%(2.7万亿美元)的份额,量化紧缩将进一步增加住房抵押贷款市场的压力。我们希望美联储留意住房市场放缓对经济产生的负面影响。

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