在宏觀經濟面臨重重挑戰的情況下，長期力量仍持續在房地產領域創造潛在的機會。
 

2022年，幾乎沒有一項資產類別能夠逃過市場的動盪。其中就包括房地產，行業面臨的壓力有融資成本增加、資本化率上升和通脹。展望未來，我們有潛在的機會利用市場的低效，投資於價格較低的資產，並重新持有房地產以滿足不斷變化的消費者需求。此外，數碼化、靈活辦公和組建家庭時間延後等長期趨勢正在繼續改變房地產的格局。

通脹則是需要應對的另一個挑戰。自疫情爆發以來，房屋重建和開發的成本急劇上升。隨之而來的利率上升使得房地產項目的融資成本更高。以上所有因素都可能降低投資者的回報。儘管如此，一些特定細分市場的租金仍在持續增長，例如多戶型公寓和電子商務相關的工業地產，這緩解了當下的不利情況。

因此，在這種環境下，我們將目光投向於我們認為表現最好的房地產細分市場。

如今置業的門檻越來越高。截至2022年11月9日，美國按揭還款利率為7.14%，接近20年最高點。截至2022年6月，購置物業所需的最低年收入需要超過12萬美元。

這是六年前水平的兩倍之多。與前幾代人相比，千禧一代（20世紀80年代初至2000年左右出生人群）可能會在購置首個物業之前，花更長的時間去租屋。 ¹

即便如此，現在租屋也不是特別容易。自2021年以來，租金開始大幅上漲。然而，即使這樣也會比新的按揭還款利率便宜很多。從平均水平來看，截至2022年第三季度，一般每月按揭還款比每月公寓租金要高出904美元。四年前，按揭還款僅比租屋高出387美元——見圖1.²

事實證明，多戶型租賃物業（如「花園式」低層住宅、中高層公寓大樓和聯排別墅）在高通脹時具有很好的韌性。這是因為每當此類物業的短期租約（通常為一年）到期時，租金可能會重新進行調整。2022年，多戶型租金隨著通脹大幅上漲。截至2022年第二季度，美國多戶型租賃物業的平均實際租金同比上漲了近17%。 ⁴

供應側考慮因素也對開發商和業主非常有利。根據全國公寓協會的數據顯示，未來12年，美國將需要430萬套新公寓，才能滿足日益增長的住房需求。 ⁵鑑於住房供應不足、購置物業困難、通脹對新建物業的影響等因素，預計未來租賃需求將依然強勁。

由於融資成本的增加，可能會影響新開發項目和近期債務到期現有資產的盈利能力，因此尋找具有良性供需基本面和強勁人口紅利的市場至關重要。

疫情期間，電子商務實現了巨大的飛躍。由於線下購物受到限制，消費者只能轉向網絡訂購更多的商品。這些消費習慣一直存在：2020年，美國電子商務銷售額同比增長32%，2021年同比增長14%，2022年第一季度至第二季度同比增長9%。 6在疫情之後，美國電子商務銷售額預計將以每年10%至15%的速度增長，從實體店獲得更多的市場份額。 7這種情況在全球也隨處可見，電子商務銷售額在過去五年同比增長了133%，在疫情的頭兩年，即2020年和2021年，同比增長了46%。 ⁸

雖然電子商務可能會減少對零售空間的需求，但在線交易需要的倉庫空間是傳統零售的三倍。 ⁹在總零售額中，電子商務銷售額的佔比每增加1%，預計將會產生超過6,500萬平方英尺的工業空間需求。電子商務需求尤其提升了對空間更大、操作更複雜、位於中心地段的配送中心的需求，以實現對當日或隔日送達的「最後一公里」站點的佈局。2023年這一情況仍會延續。 ¹⁰

由於市場供不應求，美國整體空置率低於4%，處於歷史低位。 ¹¹美國工業房地產領域（包括存儲和分銷，以及製造、生產和研發設施）依然強勁和穩定。

與2021年年中相比，2022年美國工業地產的總體可使用率下降了60個基點，主要原因是需求強勁和大量建築提前竣工——見圖2。 ¹²租金同比增長超過21%。 ¹³未來五年，全球將額外需要多達21億平方英尺（約為6.4億平方米）的電子商務專用物流空間，來支持互聯網銷售的增長。 ¹⁴

與多戶型房產一樣，工業房產在通脹環境中也表現良好。由於租戶需求強勁，以及租賃期限較短（通常為3-5年），物流領域的租金增長超過了通脹率，這使得租金率能夠跟隨當前市場價格的調整一起變動。

儘管利率不斷上升，但2022年第二季度美國各類工業地產的商業資本化率繼續小幅下降，徘徊在5.1%左右。 ¹⁵資本化率衡量了地產的淨營業收入，以地產價值的百分比表示。2023年，工業地產的資本化率可能會繼續上升，但以目前的穩定性來看，該領域具有很好的韌性。

工業市場並非不受融資成本上升和增長放緩的影響。不過，儘管過去兩年電子商務的迅猛增長可能有所放緩，但工業領域的長期前景仍然樂觀。

自疫情爆發以來，我們的工作方式發生了較大的變化。許多僱主和員工欣然接受基於數碼化的靈活工作模式，一些公司選擇全部遙距辦公，更多的公司選擇的是混合式辦公。新的工作模式（以及優先事項的變化）正在為某些類型的辦公大樓創造強勁需求。

總體來看，人們會傾向於選擇更好的環境。這意味著辦公大樓要位於交通便利的位置，配有市場先進的設施，其中包括戶外空間和健身中心，以及取得例如鉑金獎綠色建築等綠色認證標準的優秀可持續發展認證。與此同時，老式陳舊的建築不再適用於新的工作方式，將會面臨經營困難。

例如，自疫情爆發以來，曼哈頓市中心84%的租賃總交易為A類資產。 ¹⁶過去兩年，美國新建A類辦公大樓是唯一一個吸納量為正的辦公大樓類別，吸納量為衡量空間佔用量與可用空間之比的指標。儘管此類辦公大樓的淨吸納量為6,160萬平方英尺（約為1,880萬平方米），但那些建於2014年或之前的辦公大樓則出現了負吸納量。 ¹⁷

在悉尼、倫敦、首爾、迪拜、上海和柏林等世界各地的辦公大樓市場，這種對品質的追求顯而易見。在美國，隨著人們不斷向二級市場的轉移，租賃翻新的舊辦公大樓開始興起。諸如德克薩斯州的奧斯汀、北卡羅萊納州的羅里和亞利桑那州的鳳凰城等地吸引著越來越多的公司和員工。這些地方提供了良好的就業前景、不錯的生活品質和更低的生活成本。

我們認為，適合的投資者應該考慮在他們的投資組合中適當增加對精選多戶型、工業和辦公大樓房地產的投資。為此，我們青睞於專業投資管理人的策略，因為他們在這些特定地區的細分市場上擁有深厚的專業知識。這種策略可能有助於減少通脹對回報的影響，同時有助於降低全球多元化配置的風險。

當然，私人投資房地產也存在各種風險。其中包括流動性不足，投資者通常必須用幾年的時間才能兌現。如果經濟衰退程度超出我們的預期，也可能在短期內減緩租金增長和市場需求。