展望
2021年12月9日

不可阻挡的趋势 | 数字化如何重塑房地产业

2021年12月9日
Daniel O'Donnell
花旗投资管理全球另类投资主管
Jeffrey Locke
美洲私募股权及房地产主管
Burke Anderson
美洲房地产投资研究分析师
Outlook 2022 real estate
概要

数字化正在对房地产的需求和用途产生深远影响。我们看到电子商务相关的工业和写字楼物业正涌现出特有机会。


要点

电子商务和远程办公在疫情后预计将会长期持续。

这些发展变化正在重塑房地产业格局,改变写字楼的使用频率和用途,同时助力数字化物流经济的发展。

我们预计,随着电子商务的发展,仓库、配送中心和其他物业的需求将持续增长。

在白领岗位增长最快的一些城市,还出现写字楼承租量上升的趋势。

变化中的房地产格局

新冠疫情使我们的生活和工作方式发生了巨大改变。虽然有些转变特征我们希望永远不再出现,但其他一些特征或将长期持续。尤其是,消费变得更加便捷以及采用更加灵活宽松的工作安排等。不可阻挡的数字化趋势,使我们足不出户就能方便舒心地购买心仪商品,无需通勤即可办公。随着技术继续进步,这两项活动将变得更具吸引力。

因此,数字化将使全球大量房地产资产受到(有利和不利)影响,尤其是工业和写字楼物业。另外,我们的资产配置也应该体现这一不可阻挡的趋势。

数字化企业的房地产需求

虽然电子商务用网站取代了实体店,但实体房地产需求依然巨大。要满足增加的商品需求并确保快速将商品交付到消费者手中,仓库、配送和订单履行中心及其他工业物业必不可少。疫情已经推动B2B和B2C电子商务活动增加。例如,消费者已经开始通过网络购买他们之前不愿意网购的商品,比如易损品和家具。

2020年,电子商务销售额在全球总销售额中的占比为18%,并且预计到2025年占比将超过25%4。而在美国,相同时期的该比例分别为20%和25%——请参阅下方下载文件中的图1。5 这种快速增长提升了对全球配送中心的需求,以及对当日或隔日送达的“最后一公里”站点的需求。随着经营商尽力减少交付时间以及拉近与人口密集市区环境中消费者的距离,到2025年美国仓库和配送中心的需求预计将超过10亿平方英尺(92,903,040平方米)。6 此增量需求大约相当于美国目前可用的100亿平方英尺仓库和配送中心的10%。

这种前所未有的扩张,部分原因是由于网络订单履行需要更多物流空间。由于电子商务,100%的库存将储存在仓库中,而不是部分在货架,部分在后仓。这种特点可允许更多的产品品类、更深的库存水平、空间密集的包裹发运操作以及处理退货等增值活动。因此,电子商务履行订单需要的工业仓库面积估计将比传统实体零售店多出三倍。7 萨瓦纳、奥斯汀、菲尼克斯、圣安东尼奥、查尔斯顿和夏洛特等处于“阳光地带”的美国城市,按新开发面积占存量面积百分比计算同比增速最快——请参阅下方下载文件中的图2。8

4 世邦魏理仕,2021年7月。
5 穆迪分析、世邦魏理仕经济计量顾问(Econometric Advisors),2021年第二季度。
6 仲量联行,2021年8月。
7 Prologis Research,2020年6月。
8 Transwestern,2021年第二季度。